E’ possibile o meno adibire gli appartamenti all’interno di un condominio a Bed and Breakfast?

Per prima cosa occorre esaminare il Regolamento di condominio.

Regolamento è quell’atto che contiene le norme circa:

= l’uso delle cose comuni

= la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino

= la tutela del decoro dell’edificio

= l’amministrazione del condominio.

Nei Condomini ci possono essere due tipi di Regolamento:

- c.d. assembleare: approvato dall’assemblea a maggioranza

- c.d. contrattuale: approvato all’unanimità dai condomini o, normalmente, predisposto dal costruttore che lo allega all’atto di rogito e lo fa accettare espressamente da ciascuno degli acquirenti man mano che vengono vendute le proprietà.

Differenze fondamentali tra i due regolamenti.

Il regolamento di origine assembleare:

- non può contenere clausole che invadano la sfera giuridica dei singoli condomini:

* sia con riferimento alle cose comuni

* sia con riferimento a quelle di proprietà o uso esclusivo

- non può modificare i diritti attribuiti ai condomini direttamente dalla legge

- non può introdurre criteri di ripartizione delle spese condominiali diversi da quelli disciplinati dal codice

- non può imporre limitazioni all’uso delle parti esclusive o all’uso delle parti comuni

- non può attribuire ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri.

Il regolamento contrattuale o approvato all’unanimità dai condomini:

- ha forza cogente (vincolante) per i partecipanti al condominio

- le clausole in esso contenute possono essere validamente riferite a :

* limitazioni dei diritti dei singoli condomini sulle parti comuni e sulle stesse proprietà esclusive

* divieti di destinazione delle unità immobiliari o riserve di proprietà

* restrizioni di facoltà normalmente spettanti al proprietario

- tali clausole - quelle che rivestono natura contrattuale - non possono essere modificate con una delibera adottata a maggioranza ma SOLO con una delibera adottata con la totalità dei consensi.

E’ quindi necessario verificare se il Regolamento del condominio è stato trascritto sin da subito unitamente agli atti di acquisto delle unità immobiliari e ha, quindi, valore vincolante.

Si deve poi verificare cosa è stato indicato all’interno del regolamento.

Eventuali clausole limitative dei diritti dei condomini hanno natura contrattuale e, quindi, possono essere derogate o modificate solo con delibera adottata con la totalità dei consensi.

Si deve però evidenziare come non tutte le clausole contenute nei regolamenti di condominio citano espressamente i Bed and Breakfast.

Perché tale attività era praticamente inesistente negli “anni scorsi”, ossia nei periodi in cui molti regolamenti erano stati predisposti e, quindi, qualcuno potrebbe sollevare l’eccezione di non opponibilità della clausola alle tipologie di unità ricettive indicate nei regolamenti.

Sul punto però è intervenuta la giurisprudenza che ha così chiarito:

- l’attività di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, attività imprenditoriale (Cass. Civ., 7.10.20, n. 21562)

- va confermata la sentenza d’appello che, nel rispetto dei canoni di ermeneutica contrattuale, abbia giudicato contraria al regolamento condominiale contrattuale, che vietava, tra l’altro, di concedere in affitto camere vuote o ammobiliate, l’attività di affittacamere (nella specie la corte ha rilevato che detta attività è del tutto sovrapponibile a quella alberghiera e, pure, a quella di Bed and Breakfast) (Cass. Civ., sez. II, 7.1.2016, n. 109)

- la condanna a cessare immediatamente, cioè a non continuare lo svolgimento dell’attività di bed and breakfast esercitata da un condomino (…) se è sovrapponibile ed assimilabile a quella di pensione o affittacamere, vietata dal regolamento contrattuale deve ritenersi illegittima per violazione della norma regolamentare (Corte App. Milano, 23.2.2022, n. 614)

- il divieto di esercitare l’attività di affittacamere o di bed and breakfast rappresenta una limitazione alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare (...) l’art. 1138 c.c. esclude che le norme del regolamento assembleare di condominio possano in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino (...) solo un regolamento che abbia fonte contrattuale può sottoporre a limitazioni l’esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto dominicale (Trib. Roma, 15.10.2019, n. 19739)

- le disposizioni contenute nei regolamenti condominiali contrattuali possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione di uso degli immobili di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tali disposizioni devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo delle disposizioni (…) l’attività di bed and breakfast è del tutto sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative ad uso di pensioni o camere d’affitto che, ove vietato nel regolamento contrattuale, deve ritenersi illegittima per violazione della norma regolamentare che fa divieto di destinare le proprietà esclusive a “pensioni” o “camere in affitto” (Trib. Milano, 10.11.2017, n. 11380).

Si può quindi concludere, se il Regolamento Contrattuale è stato regolarmente trascritto (ipotesi da verificare) unitamente agli atti di acquisto, se vi è un espresso divieto di uso degli appartamenti per (…) attività ricettive ed alberghiere oppure per qualsiasi uso che possa turbare la tranquillità dei condomini, si hanno i margini per negare l’apertura o chiedere la chiusura dei “Bed and Breakfast” avviati all’interno di un condominio.