Conduttore e Locatore - quali interventi e quali spese sono a carico dell’uno o dell’altro?

Quali interventi devono essere considerati come:

- ordinari a quindi a carico del conduttore

- straordinari a carico del proprietario dell’appartamento?

Secondo i principi generali:

- il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino) (art 1576 c.c.)

- tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria

- le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (art. 1609 c.c.);

- lo stesso articolo precisa poi che le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali

- fatto salvo quanto stabilito dall’art. 1609 c.c., in genere sono a carico del conduttore (inquilino) le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti dall’uso normale della cosa locata quali quelle inerenti gli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento (anche quando quest’ultimo sia centrale), quelle necessarie per il funzionamento delle tapparelle e, in particolare, nelle locazioni di negozi, delle serrande (art. 2 cap. 2 del Titolo II, tratto dalla Raccolta Provinciale degli Usi della Camera di Commercio di Como).

Da una prima lettura delle norme, emerge che sono a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione: cioè quelle che in genere possono reputarsi conseguenza del modo in cui il conduttore ha usato la cosa locata e che hanno per fondamento la presunta responsabilità colpa dell'inquilino nel problema che si è verificato.

Per la stessa ragione non si possono reputare a carico dell’inquilino le riparazioni che siano dipendenti da vetustà o da caso fortuito, poiché non derivano dall’uso “normale e quotidiano” della cosa e dal comportamento del conduttore.

Tali riparazioni, quindi, saranno a carico del locatore, salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un “uso locale” che le ponga invece a carico dell'inquilino.